Развитие отечественного АПК является одним из приоритетных направлений для нашей страны. Поэтому надеемся, что материалы публикуемые в журнале внесут достойный вклад в успешное развитие научного поиска, повышение значимости научных разработок, подъем сельскохозяйственного производства
 д. с.-х. н., профессор А.В.Алабушев

 

ВЫПУСКИ ЖУРНАЛА

№2 2012

№1 2012

 

АРХИВ

№1-6 2011

№1-6 2010

№1-6 2009

 

 

Теоретический и научно-практический журнал ISSN 2079-8733

УДК 631:728.67

 Ж.А. Василенко,  канд. эконом. наук, доцент
ФБГОУ ВПО «Ростовский государственный строительный университет»
Jannamary@yandex.ru

 

ОСОБЕННОСТИ ФОРМИРОВАНИЯ И РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ В СЕЛЬСКОЙ МЕСТНОСТИ

В статье выполнен анализ работ,посвященных формированию рынка жилья на селе,и выявлено, что в настоящее время практически отсутствуют детальные научные исследования в области формирования рынка жилья в сельской местности и особенностей его развития. Предложена авторская трактовка понятия рынка жилья сельской местности. Выявлены тенденции развития рынка жилья в сельской местности, на основании которых разработан алгоритм построения модели развития рынка жилья сельской местности, базирующейся на системе принципов управления инновационным развитием территории и потребительских предпочтений.
In the article it is carried out an analysis of the works dealing with residential market in rural areas and it is revealed the absence of detailed scientific investigations in the field of residential market formation in rural areas and peculiarities of its development nowadays. It is suggested the author treatment of residential market of rural areas. These are given tendencies of residential market development in rural areas, according to which it is developed an algorithm of constructing residential market development model in rural areas, basing upon the system of management principles of innovative territory and consumer needs’ development.
Ключевые слова: Рынок жилья, тенденции развития, объекты жилой недвижимости, программы, сельская местность, социальное развитие села.
Keywords: residential market, tendencies of development, residential real estate, programs, rural areas, social development of rural areas.

На сегодняшний день общегосударственной проблемой является формирование и развитие на селе социально-ориентированного рынка жилья для создания благоприятной среды проживания и повышения уровня жизни в сельской местности. Динамика развития рынка жилья в сельской местности заметно ниже развития рынка жилья в городах, что связано с низким платежеспособным спросом населения, недостаточной ликвидностью жилья, отсутствием эффективных организационно-экономических механизмов, стимулирующих развитие жилищного строительства в целом.
Рынок жилья сельской местности – это территориально-локализованная совокупность сделок, которые совершают его участники для достижения инвестиционных, социальных (предоставление льготной жилой недвижимости) и частных (приобретение недвижимости для проживания) целей.
До настоящего времени комплексное изучение проблем формирования рынка жилья на селе никем не проводилось. Недостаточно изучены особенности функционирования, факторы и условия развития рынка жилья сельской местности. Научно боснованная концепция формирования и регулирования данного рынка отсутствует. Эффективные модели и механизмы развития применительно к сельскому хозяйству не разработаны.
Однако ряд вопросов по проблемами улучшения жилищных условий и формирования рынка жилья на селе нашли отражение в работах Алтухова А.И., Бондаренко Л.В., Денисова Г.Н., Еремина В.И., Костяева А.И., Кузнецова В.В., Мерзлова А.В., Огаркова А.П., Петрикова А.В., Попкова А.Т., Тарасова Н.Г., Ушачева И.Г., Шаляпиной И.П. и Югая A.M.
Жилье, являясь одним из важнейших факторов устойчивого развития сельскохозяйственного производства, демографической стабильности села,  перестало быть доступным даже для формирования среднего класса. Данная ситуация усугубляется постоянным ростом цен на новое жилье, а также высоким физическим и моральным износом жилых домов на селе, низким уровнем их благоустройства.   
Изучив факторы, определяющие развитие рынка жилья в сельской местности, ценовую ситуацию на нем, разделили их на две группы: внутренние и внешние.
К внутренним по отношению к рынку факторам, по нашему мнению, относятся собственные закономерности развития рынка жилья, определяющие его поведение при изменении условий внешней среды: экспоненциальный рост цен при переходе от централизованной к рыночной экономике, связь между темпами изменения курса национальной валюты и темпами роста цен (в долларовом выражении), взаимное влияние вторичного и первичного рынка, сезонность на рынке недвижимости и т.д.
К факторам внешней среды можно отнести, такие как: макроэкономические,  социально-экономические,  политические,  правовые и т.д. 
Определяющими являются внешние факторы: изменения в экономической ситуации, законодательстве, налогообложении недвижимости. 
Экономические проблемы характерны для каждого сельского поселения в Российской Федерации. Они включают в себя низкую финансовую обеспеченность поселения, недостаток средств и ресурсов для нормального функционирования школ, детских садов и других сельских учреждений, проведения мероприятий культурного и иного плана, ремонта оборудования, сооружений, автотранспорта и другой муниципальной собственности, а также удовлетворения иных потребностях поселения.
Тенденции развития рынка жилья в сельской местности России в современных условиях представлены на рис.1.

 

Рис. 1. Тенденции развития рынка жилья в сельской местности России

С внедрением рыночных отношений в сферу жилищной политики и изменением  механизма  распределения  жилищного  фонда  обострилась проблема  улучшения  жилищных  условий  жителей села.  Таким  образом,  в качестве  первой  тенденции  можно  назвать  увеличение  диспропорции между  потребностями  населения  в  жилье  и  реальным  предложением  на данном рынке.  Второй  тенденцией  является  увеличение  разрыва  между  объемами строящегося жилья в городской и сельской местности. 
В 2010г. темпы жилищного строительства в городах и поселках городского типа опережали темпы ввода жилых домов в сельской местности  ( см. таблицу) городских жителей введено на 0,3% меньше площади жилья к уровню 2009г., для сельских жителей - меньше на 8,3% (в 2009г. - меньше на 10,5% для городских и на 6,5% больше для сельских).
Ввод в действие жилых домов в городской и сельской местности в 2010 году [3]


Тип местности

Всего

В том числе
индивидуальные жилые дома

введено,
млн.м2
общей
площади

в % к
2009г.

доля в общем вводе жилых
домов, %

введено,
млн.м2
общей
площади

в % к
2009г.

доля в общем вводе индивидуальных
жилых домов, %

Городская местность

43,7

99,7

74,8

12,7

90,0

49,7

Сельская местность

14,7

91,7

25,2

12,8

88,8

50,3

 


Рис.2. Ввод в действие жилых домов в расчете на 1000 человек населения, кв.м общей площади [3]

В городах и поселках городского типа в расчете на 1000 человек населения в 2010г. было введено на 23 кв.метра общей площади жилых домов больше, чем в сельской местности, в 2009г. - на 2 кв.метра, в 2008г. - на 77 кв.метров больше.
Полностью обеспечено инженерными коммуникациями 44,4% площади индивидуальных жилых домов, введенных в 2010г. (в городах - 56,2%, на селе - 32,8%), не оборудовано водопроводом, канализацией, отоплением, горячим водоснабжением 13,3% общей площади жилья в собственных домах, построенных населением.
Третьей тенденцией можно назвать – недостаточный  уровень  платежеспособного  спроса  на приобретение жилья со стороны населения сельской местности.
В настоящее время при относительно динамичном развитии рынка жилья в городах, в сельской местности аналогичные механизмы практически не работают, что связано с низким платежеспособным спросом населения, сейчас в селах живут 42% всего малоимущего населения страны. При этом на долю сельского населения приходится 27% общей численности населения России [6].
Проведенными  исследованиями  установлена  седьмая  тенденция развития  российского  рынка  жилья в сельской местности  -  низкий  спрос  на  услуги  ипотечного  жилищного  кредитования  со стороны населения сельской местности. Основными факторами спроса является высокая потребность в жилье, низкий уровень доходов и рост цен на рынке недвижимости сельской местности [4]. 
Решение данной проблемы на селе за счет внедрения только рыночных моделей ипотечного жилищного кредитования, реализации различных программ и национального проекта «Развитие АПК» по обеспечению доступным жильем молодых специалистов сельского хозяйства, на сегодняшний день не может обеспечить перелом в динамике ввода жилья. Высокие проценты и жесткие условия в системе жилищного ипотечного кредитования негативно сказываются на условиях кредитования на сельском рынке жилья, что дает все основания прогнозировать ухудшение ситуации на этом рынке. Сельская местность вплотную подошло к опасной черте, за которой деградация жилищного фонда может принять характер самоподдерживающегося процесса.
Пятой тенденцией функционирования рынка жилья сельской местности является активизация деятельности государства по созданию его правовой и институциональной базы.
Российским правительством утверждена концепция устойчивого развития сельских территорий до 2020 года, одними из приоритетных пунктов которой являются демографическая политика и создание условий для переселения в сельскую местность, в том числе борьба с бедностью.
Рассмотрен вопрос об упрощении процедуры предоставления земельных участков под индивидуальное строительство  жилья и проведения торгов. Эта мера будет действовать только для граждан, живущих в сельской   местности (жители пригородных районов в данную категорию не входят), и для тех, кто нуждается в улучшении жилищных условий, а также для тех, кто намерен переселиться на постоянное место жительства в сельскую местность. Власти намерены установить механизм бесплатного однократного предоставления земельных участков этим категориям граждан.
Граждане, проживающие  в   сельской   местности , молодые семьи и молодые специалисты на селе, участвующие в федеральной целевой программе, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2002 № 858 «О федеральной целевой программе «Социальное развитие села до 2013 года» [1], и приобретающие (строящие)  жилые  помещения в рамках пилотных проектов по строительству поселков малоэтажной застройки  в   сельских  поселениях  Ростовской   области  в соответствии с постановлением Администрации  Ростовской   области  от 20.11.2006 № 449 «Об утверждении мероприятий, направленных на увеличение объемов строительства и  ввода  в эксплуатацию малоэтажных  жилых   домов   в   сельских  поселениях  Ростовской   области» [2].
Привлечение в сельскую местность высококвалифицированных специалистов за счет программ субсидирования приобретения жилья сделает доступнее рынок жилья, позволит развивать институт социального найма жилья. Власти обещают преференции молодым специалистам и молодым семьям при получении благоустроенного жилья для повышения рождаемости.
В Ростовской области уже более 75 миллионов рублей направлено на обеспечение жильем молодых семей и специалистов, проживающих в сельской местности, государственную поддержку получили 104 семьи.
Согласно распоряжению Губернатора РО В.Голубева о распределении средств федерального и регионального бюджетов на строительство и приобретение жилья в рамках программы «Социальное развитие села до 2013 года» по указанной программе смогут улучшить свои жилищные условия еще 482 семьи – более 1,5 тысяч человек. На эти цели предусмотрено выделить свыше 352 миллионов рублей [7].
В связи с данными тенденциями развития рынка жилья нами разработан алгоритм построения модели развития рынка жилья сельской местности Ростовской области, базирующейся на системе принципов управления инновационным развитием территории и потребительских предпочтений, которая предусматривает следующие определенные блоки процедур.
В первом блоке, основываясь на теории матричного моделирования экономически эффективного размещения объектов жилой недвижимости в сельской местности для потенциальных покупателей, установлена соподчиненность между основными показателями, которые  в свою очередь обеспечивают:
- превышение темпов роста численности  потенциальных покупателей жилья в сельской местности над темпами роста себестоимости жилищного строительства;
- превышение темпов роста объемов инвестирования в объекты жилой недвижимости сельской местности над темпами роста численности потенциальных покупателей в сфере жилищного строительства региона;
- превышение темпов роста прибыли от вложения инвестиций  в объекты жилой недвижимости сельской местности над темпами роста объемов инвестирования в объекты жилой недвижимости сельской местности;
- превышение темпов роста объема жилищного строительства в сельской местности, над темпами роста прибыли от вложения инвестиций в объекты жилой недвижимости сельской местности;
- превышение темпов роста инвестиционной привлекательности территории сельской местности, на которой необходимо размещение объектов жилой недвижимости  над  темпами  роста объема жилищного  строительства сельской местности.
Во втором блоке на основе данных первого  блока и статистических данных значений основных удельных показателей, необходимо рассчитывать минимальную себестоимость 1 кв.м строительства  сельской местности с учетом предпочтений потенциальных покупателей.
Третий блок состоит из расчетов приростов численности потенциальных покупателей, основанных на прогнозах об изменениях стоимости  жилищного строительства: количество  домохозяйств сельской местности с уровнем дохода выше прожиточного минимума в 3 раза и количество домохозяйств, нуждающихся в улучшение жилищных условий.
В четвертом блоке производится расчет количества домохозяйств, основанный на известном  приросте количества домохозяйств,  нуждающихся в улучшение жилищных условий, попадающих в категорию  граждан,  имеющих право  на  субсидирование жилья из бюджетных  средств.
В пятом блоке производится расчет необходимых вложений, основанный на известном приросте количества домохозяйств, нуждающихся в улучшение жилищных условий (п.3).
В шестом блоке производится расчет объемов денежных средств домохозяйств, нуждающихся в жилье, доступных для инвестирования в объекты жилой недвижимости в сельской местности.
В седьмом блоке производится расчет объемов денежных средств, выделенных  из  бюджета разных уровней (п. 3).
В восьмом блоке производится расчет объемов кредитных средств, предоставленных коммерческими структурами для домохозяйств, нуждающихся в улучшение жилищных условий.
Девятый блок посвящен расчету прироста объема жилищного строительства в сельской местности, основанному на себестоимости жилищного строительства (п. 2) и  прибыли от реализации строительной продукции (п. 8).
В десятом блоке необходимо принять решение о территориальном размещения объектов жилой  недвижимости с учетом предпочтений покупателей.
В одиннадцатом блоке определяется структура вложений, основанная на известных потребностях в финансировании (п. 7,8), и объема собственных средств (п. 6).
В двенадцатом блоке производится расчет затрат, необходимых для развития инфраструктуры.
В тринадцатом блоке производится расчет показателей  социальной удовлетворенности домохозяйств сельской местности в связи с приобретением объектов жилой недвижимости.
Заключительный, четырнадцатый блок предназначен для корректировок показателей эконометрической модели, с  целью обеспечения повышения привлекательности размещения в сельской местности объектов жилой недвижимости для реализации принятых программ.
Описанные блоки  процедур на уровне Ростовской области разработаны в соответствии  с  программой «Социальное развитие села до 2013 года».
Матрица Романенко-Румянцева [5] - это выбранный инструмент, который позволит контролировать  выполнение неравенства при каждой стратегической альтернативе. Исходные и производные индексы матрицы, в случае соблюдения всех условий интенсивного типа развития, должны увеличиваться (на каждом шаге реализации программы): по каждой строке матрицы - при движении слева направо и по каждому столбцу матрицы - при движении снизу вверх.
Алгоритм построения модели предполагает сопоставление дисконтированных затрат и результатов, в силу чего реализуется с использованием широко известного методического инструментария.
Во избежание негативных последствий на рынке жилья сельской местности необходимо стимулировать рост объемов ипотечного кредитования в регионе. Привлечение инвестиций позволит обеспечить ввод жилья на заданном уровне.
На основе разработанной инновационной модели повышения эффективности управления процессом адресного размещения жилищного строительства в сельской местности Ростовской области возможно осуществлять стратегическое планирование жилищного строительства  сельской местности Ростовской области.
Совершенствование формирования рынка жилья на селе позволит улучшить жилищные условия работников сельского хозяйства, закрепить молодых специалистов на селе. Реализация предложений будет способствовать повышению сбалансированности спроса и предложения на данном рынке.

Литература

  1. Постановление Правительства Российской Федерации от 03.12.2002 № 858 «О федеральной целевой программе «Социальное развитие села до 2013 года».
  2. Постановление  Администрации  Ростовской   области  от 20.11.2006 № 449 «Об утверждении мероприятий, направленных на увеличение объемов строительства и  ввода  в эксплуатацию малоэтажных  жилых   домов   в   сельских  поселениях  Ростовской   области».
  3. Статистический бюллетень 2011 года. Федеральная служба государственной статистики - http://www.gks.ru
  4. Василенко, Ж.А. Моделирование механизма инвестиционной привлекательности жилищного сектора региона/ ЖА Василенко// НПЖ Экономика. Управление. Право, 20211. – № 10 (22).
  5. Романенко И.В. Экономический механизм инновационного развития региона/ И.В. Романенко //Проблемы современной экономики, – 2010. - № 1.
  6. Концепция развития села до 2020 года. Утверждена Правительством РФ / Деловая газета, 10.12.2010 - http://www.vz.ru
  7. Жилье на селе получат более 100 семей / ИА «Российская недвижимость», 25.07.2011 - http://hghltd.yandex.net
© 2009 ГНУ ВНИИЗК
им. И.Г.Калиненко
Главная | Поиск | Авторам | Контакты | Архив